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2017年推动房地产投资成交面积增速大幅抬升

2018-10-12 00:00:25

所谓棚改 货币化安置 是指,地方政府在进行棚户区改造时,对于被拆迁居民,使用货币资金的形式进行安置,主要包括三种途径:政府搭桥组织棚改居民选购商品房安置、政府收购房源安置、棚改居民自由支配货币补偿款。

在这种棚改模式下,根本的目的在于消化城市房产高库存,控制新增(减少新建棚改安置房等),消化存量(存量商品房)。推进货币化安置的政策始于2015年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号),随后主要部委和地方政府均出台了相关政策推进棚改的货币化安置,包括国开行在2015年取消了对棚改货币化安置贷款的比例限制。根据住建部公布的信息, 2016年货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高18.6个百分点 。

棚改货币化安置所带来的房地产库存去化、三四线城市房地产销售等,是市场投资者较为关心的问题。从实际效果来看,住宅存量面积和去化周期从2015年开始,均有比较明显的下降,当然2015年的表现与全国房地产市场好转有关;而从2016年开始,二线城市销售增速好于一线城市,2017年开始,三四线城市销售好于二线城市,这些情况对于货币化安置均有一定的反映。

但是,棚改货币化安置带来的销售效应,能否有效转化为房地产投资,实际上是存在较多疑虑的。

首先,棚改货币化安置对于棚改实物安置是一种替代,按照正常的资金对接对比,前者比例的提高实际上降低了潜在的新增投资规模。

在货币化安置模式下,地方政府进行拆迁安置工作时,直接使用财政资金、PSL贷款、商业贷款等资金直接购买商品房或者由居民自由使用,并不一定会带动回笼现金房企的进一步投资;而在实物安置模式下,地方政府需要筹集资金投资建造安置房(无论是原地建设还是异地建设),然后分配给拆迁居民,因此必然会形成新增投资。因此,货币化安置本身对潜在的新增投资有一定的替代作用。

其次,货币化安置能否带动房地产投资,主要看棚改拆迁地块的用途规划。

在现实操作中,有两种情况不利于形成新增投资。

一是正常商业化途径,也就是通过正常招投标,将土地出让后进行的房地产开发。但是,考虑到棚改的持续推进,棚改地块地理位置逐渐边缘化,正常商业化途径变得越来越窄。同时,按照货币化安置的原始精神,货币化安置模式主要适用于库存去化周期过长地区的棚改,实际上并不鼓励地方政府对拆迁地块再次进行房地产开发。在今年4月《住建部国土部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中,明确要求 商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设 。

二是涉嫌违规途径,即地方政府将棚改地块腾出后,先由房地产企业在原址进行安置房的开发建设,然后政府再对该批安置房进行货币化购买。这种操作实际上并不符合货币化安置的初始目的,7月份财政部河南专员办曾撰文对此问题进行了公开批判 一些地方通过开发商在原址新建、政府回购安置房的形式,达到货币化安置指标,实质上仍是新建安置房,既没有缩短安置周期,也无法实现去库存的目的 。如果存量地产投资中存在这类方式,未来新增将出现缺失。

再次,作为棚改货币化安置的主要资金来源PSL贷款,今年的投放规模出现明显下滑。今年1-7月,央行PSL贷款新增规模仅4168亿,较去年同期7305亿的规模,大幅下滑43%。此外,去年国开行和农发行的专项金融债资金也有部分投向了棚改货币化安置,而今年已经暂停了专项建设资金的投放。

,上半年棚改货币化安置推进速度较快,下半年发力空间相对收窄。住建部信息显示, 2017年1-4月,全国已开工改造各类棚户区219万套,占年度目标任务的36%,比去年同期提高了3个百分点 ;江苏省信息显示, 今年1-6月,江苏省城镇棚户区(危旧房)、城中村改造新开工23.87万套,完成年度目标任务25.8万套的92.53%;基本建成18.56万套,完成年度目标任务18万套的103.09% ,这意味着江苏省在半年时间内已经超额完成全年任务。

以上问题所反映出来的根本问题在于,棚改货币化安置的目的是 去库存 ,实际上并非对房地产投资的推动。2017年上半年,推动房地产投资的土地成交面积增速大幅抬升,与三四线城市土地成交跃升不无关系,但是伴随着上述疑虑的逐步落实,我们认为推升房地产投资增速的 三四线城市 和 货币化安置 因素将逐渐减弱。

不过,这种投资减弱的速度在很大程度上取决于政策执行的力度,因此投资下降的幅度存在较大的不确定性,但投资增速下滑的趋势相对确定。

总的来说,伴随着房地产销售、土地成交面积等先行指标的逐渐回落,房地产投资面临着下行压力;2016年以来,尤其是2017年以来支撑房地产投资处于较高增速水平的 三四线城市+货币化安置 因素将逐渐减弱。未来房地产投资下行的趋势较为确定,而下行的幅度存在不确定性,在三四线城市投资仍然保持高位的情况下,预计年内房地产投资增速仍将保持一定增速,对于经济而言, 不上不下 的状态或将持续一段时间。

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