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个别城市地产开发商捂盘惜售楼市调控再次走

2018-10-12 19:10:00
个别城市地产开发商捂盘惜售 楼市调控再次走到十字路口

近期,南京、苏州、厦门、武汉等多个热点二线城市出台限贷、限购政策,以期遏制房价过快上涨。记者调查发现,目前,在政策收紧背景下,各调控城市房地产市场量跌价涨。与此同时,各地在执行调控政策过程中普遍“限贷紧、限购松”,存在通过假离婚、补社保或个税等方式钻政策“空子”的现象。

房价上涨态势未改

从8月11日南京和苏州重启限贷、限购以来,多个二线城市出台调控政策,控制房价过快上涨。限贷方面,苏州、武汉、南京等地分别将二套房首付款比例的门槛提高至35%-50%不等,并继续停止发放三套及以上住房贷款。苏州和厦门则重启了限购政策。

目前,已出台调控政策的二线城市,房地产市场均出现量跌态势。中原地产数据显示,南京和苏州楼市8月成交量分别环比下跌8%和14%,武汉限购一周后,成交量环比下跌5%。

厦门从9月5日起执行限购政策,记者走访厦门多个片区的二手房市场,发现“抢房潮”已明显受到抑制。据厦门国土资源与房产管理局统计,原本高位运行的成交量应声下跌。如9月5日限购令实施当天,厦门新房仅成交14套;二手住宅成交套数也跌至136套,不足之前的1/4。随后几天美林东盛园成交量与5日持平。

“限购限的虽然只是144平方米以下房型,但间接影响了整个房地产市场的购房氛围。”厦门大学管理学院教授戴亦一说,不少原本打算购房的市民会观望,导致后市房地产交易量下降。

记者调查发现,各调控城市楼市销量虽有缩减,但房价上涨态势未改,个别城市仍出现开发商捂盘惜售的情况。在厦门,世茂御海墅、莲花首岸、禹洲卢卡小镇等都暂停销售,并酝酿提价。厦门金都 海尚国际、欣盛丰 森林海等项目则纷纷上调售价,涨幅多在10%左右。

克而瑞数据显示,实施限贷、限购政策满月后,南京新房价格环比涨幅超4%,苏州房价涨幅近1%。厦门限购一周后,商品苏州中心8号住宅成交下跌89.4%,价格上涨12.6%。

厦门一位开发商告诉记者:“不管是房企还是购房者,对于限购政策并不陌生,开发商已经习惯了调控。只要房价预期持续看涨,影响就不大。”

限贷严格限购“灵活”

记者调查发现,在执行房地产调控政策过程中,限贷政策审核相对严格,限购政策则较“灵活”,操作空间较大。

同策咨询研究总监张宏伟分析认为,提高二套及以上购房首付比例以及限贷,对于购房者设置的门槛上升并不高,只是购房成本略有提高。信贷政策主要由银行来执行,审核相对严格。购房者没有必要通过假离婚等手段来规避限贷。

记者在苏州和厦门调查发现,对于限购城市来说,目前政策执行较为“灵活”。补社保或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。

厦门一家大型中介的店长告诉记者:“假离婚、补税等规避手段我们都有操作经验。”

该店长说,以补交一年社保为例,只需要通过一些中介人员帮助购房者找到一家单位,双方签署期限提前一年的劳动合同,证明购房者为员工,以补交社保;取得社保证明后,签署解聘协议,证明双方已解除劳动关系。“整个过程中,除了要缴纳一年的社保费用,中介的服务费一般是1万左右。”

厦门多家二手房中介的负责人告诉记者,一般房产交易中心只看重缴纳社保的时间是否符合要求,对是不是补缴抓得不严。“限购政策刚出来虽说严,但实际上主管部门核查起来有疏忽也难免。”

除了补交社保,还可以补交个人所得税。记者日前在厦门一新楼盘看房时,一位专为购房者补税的业务人员介绍:“我们是诚实经营,你有购房资格了我们才收费。收费标准是4000元的服务费和税金。”对于记者“万一材料造假被查出来”的顾虑,他表示,“我们有专门渠道,这个尽管放心。”

在苏州也存在同样的情况。苏州要求非苏州户籍居民家庭申请购买第2套住房时,提供自购房之日起前2年内在苏州缴纳1年及以上个人所得税或社保缴纳证明。但记者走访苏州二手房市场发现,几乎所有的中介都表示“这不是问题,我们可以通过补缴的方式让你‘火线’获得购房资格。”

“先签离婚财产协议,然后离婚证、购房、复婚。虽然是钻了政策空子,但这都是合法的,你不用担心。”苏州一位中介告诉记者,“类似假离婚,我们从2012年就开始陆续,至今已经做过不少单子,经验比较丰富。”

监管或从严

易居智库研究总监严跃进表示,部分热点二线城市重启限购、限贷,将抬高投资客进入市场的门槛并降低房贷杠杆,对确保当地楼市平稳发展有积极意义。

多位专家建议,针对钻政策漏洞的行为,各地应查缺补漏、严格执行限购限贷措施,抑制投资投机性需求、防止房价过快上涨。房管部门应重点查处通过虚构劳动合同,伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式,为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。

近期,从中央到地方陆续表态将出手整治和规范市场秩序,针对各种“钻空子”的行为进行政策“补漏”。住建部近日表示,在坚持分类调控、因城施策的同时,将加大对房地产企业和从业征地拆迁的法律依据人员的监管,并将查处和曝光房地产的违法违规行为。

一些一线城市已采取措施封堵政策漏洞。为杜绝通过假结婚骗购房资质买房,根据北京新出台的相关规定,夫妻二人于北京购房时,不能以无购房资质一方名义单独署名房本。北京市住建委提出,相关经纪机构不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格,否则将给予暂停网签、责令限期整改等处罚。

严跃进表示,北京通过规定房产证署名等措施,向炒房者发出警告信号,以后“钻空子”的成本会越来越高,从而引导理性购房。

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8月房价上涨城市增加涨幅扩大

国家统计局19日发布数据显示,无论是从同比还是环比情况看,8月份70个大中城市住宅销售价格上涨的城市个数均有所增加,涨幅扩大。

与上月相比,8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个。

新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中,比上月涨幅扩大的城市有31个,涨幅在1%以上的城市有25个,涨幅为5.6%。二手住宅价格环比上涨的57个城市中,比上月涨幅扩大的城市有30个,涨幅在1%以上的城市有18个,涨幅为4.5%。

“分城看,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读房价数据时说。

与去年同期相比,8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有62个和53个,分别比上月增加4个和1个。

刘建伟表示,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续3个月收窄后有所扩大,二、三线城市继续扩大。

全国商品房待售面积则连续6个月减少。

国家统计局13日发布数据显示,截至今年8月末,全国商品房待售面积70870万平方米,比7月末减少512万平方米,已经连续6个月减少。

数据显示,1至8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比增长5.4%,增速比1至7月份小幅回升0.1个百分点,比上年同期加快1.9个百分点。其中,住宅投资增长4.8%。

同期,房屋新开工面积106834万平方米,同比增长12.2%,其中住宅新开工面积增长11.7%。

1至8月份,全国商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,其中住宅销售面积增长25.6%;全国商品房销售额66623亿元,增长38.7%,其中住宅销售额增长40.1%。

前8个月,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1至7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,增速提高0.8个百分点。(王希)

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